Iratkozzon fel hírlevelünkre!

Meghiúsult ingatlan adásvételi szerződés számviteli és adózási szabályai

Egy ingatlanforgalmazó társaság továbbértékesítési céllal egy másik társaságtól raktárépületet vásárolt. Az adásvételi szerződésnek megfelelően az ellenérték megfizetése és a tulajdonjog bejegyzése megtörtént. Ezt a szerződést egy harmadik fél megtámadta és így az ingatlanra perfeljegyzés bejegyzésre került. A harmadik fél azért támadta meg az ingatlan adásvételi szerződést, mert az eladó fél felszámolás alatt állt, továbbá keresetében értékaránytalanságra is hivatkozott.

A fenti események miatt az ingatlanforgalmazó cég raktárépületre vonatkozó továbbértékesítési célja kivitelezhetetlenné vált, ezért az ingatlanforgalmazó cég elállt az adásvételi szerződéstől, mivel az eladó - mint szerződő fél - együttműködési kötelezettség körébe tartozó tájékoztatási kötelezettségét megszegte. A felek peren kívül megállapodtak az eredeti állapot helyreállításában, ennek alapján az eredeti eladó kifizette az ingatlanforgalmazó cég számára a raktárépület vételárát késedelmi kamattal növelten, valamint a raktárépületen végzett értéknövelő beruházási munkálatok ellenértékét, az ingatlanforgalmazó cég pedig az épület bérbeadásából általa realizált bevételt kifizeti az eladónak.

Mik ebben az esetben a követendő számlázási és könyvelési szabályok?

Külön kezelendő az adásvételi szerződés meghiúsulása, illetve a tulajdon átruházás óta megtörtént gazdasági események kompenzálása.

Az adásvételi szerződés meghiúsulása miatt az ingatlant eladó társaságnak helyesbítő számlát (és nem stornó számlát) kell kiállítania a visszaadás-visszavétel időpontjára vonatkozóan. A számla értéke a visszavételkori piaci ár, legfeljebb azonban az eredeti eladási ár lehet. Az ügylet nem eredményez önellenőrzést, hiszen egy későbbi esemény (harmadik fél cselekménye) miatt hiúsult meg az ügylet. Az ingatlant eladó a könyveiben a számvitelről szóló 2000. évi C. törvény 73. § (2) bekezdés d) pontja alapján értékesítés nettó árbevételének csökkentéseként, az ingatlanforgalmazó cég pedig az értékcsökkenéssel csökkentett eredeti bekerülési értéket az egyéb ráfordításokkal szemben vezeti ki, a visszakapott ellenérték pedig egyéb bevételként számolandó el .

A Ptk. szerinti késedelmi kamat, mint kártérítés nem minősül ellenértéknek az általános forgalmi adóról szóló 1992. évi LXXIV. törvény 13. § (19) bekezdés 1. pontja alapján, így arról nem kell áfás számlát kiállítani. A számvitelben a késedelemi kamatot kapó fél az egyéb bevételek között számolja el .

Az elvégzett beruházási munkálatok értéke az ingatlanforgalmazó cég által kiállított számla ellenében - mint tárgyi eszköz értékesítés - számolható el a megállapodás, mint teljesítés időpontjára vonatkozóan. Mivel az eladóhoz egy értékesebb ingatlan kerül vissza, mint az eredetileg volt. Természetesen mód van az ellenértékek pénzügyi kompenzálására, és csak a fennmaradó összeg tényleges megfizetésére.

Az ingatlanforgalmazó által realizált bérleti díj eladó számára történő visszafizetése nem volna szükségszerű, mivel a tulajdonjogot az ingatlanforgalmazó megkapta, így ezzel együtt a hasznosítás joga is rászállt, a szerződés pedig az eladó fél hibájából hiúsult meg. Ezért a bérleti díj átadásával szemben nincs semmilyen szolgáltatás, ez csak mint térítés nélküli pénzeszköz átadás- átvétel értelmezhető. Ez a számviteli előírások szerint rendkívüli eredményt jelent, azaz az ingatlanforgalmazó cég rendkívüli ráfordításként könyveli le a számviteli törvény 86. § (7) bekezdése szerint, a társasági adóról szóló 1996. évi LXXXI. törvény 8. §  n) pontja alapján pedig társasági adóalap-növelő tényezőt jelent.